세입자가 월세 미납시 임대인의 대응방법

보증금을 초과할 정도로 임대료를 미납, 또는 연락두절로 납부 의사 없음이 판단되는 경우 적절한 대응법을 단계별로 알아봅니다. 경험상 임차인 말을 믿지 않고 법적 절차대로 진행한 것이 가장 합리적이었습니다.

 

월세 미납 대응 첫 번째 단계

 

휴대폰을 이용해서 통화하거나 문자 보내기

세입자에게 월세 납입일이 지났음을 인지시키고 월세납부 가능일을 확정한다.

 

월세 미납 대응 두 번째 단계

 

첫 번째 단계 약속이 이행되지 않거나 연락이 안 될 경우 내용증명 보내기

 

※ 내용증명 이란

- 우편법 시행령에서 어떤 내용을 언제, 누가, 누구에게 전송했는지의 사실을 발송인이 작성한 등본에 의해 우체국장이 공식적인 입장으로 증명하는 제도로, 상호 채권 채무 관계의 증거보전이나 채무자에게 채무변제를 독촉하기 위한 수단으로 사용된다.

 

- 내용증명은 정해진 양식도 없다

문서 상단에 전하고자 하는 포괄적인 제목을 정해 작성하고 발신인, 수신인의 인적사항(이름, 주소)과 전하고자 하는 내용을 육하원칙에 따라 간결하게 적으면 된다. 문제가 해결안 되면 어떻게 조치를 하겠다는 대응법까지 기재하면 좋다

 

- 내용증명 예시

내 용 증 명
 
발 신 인 : 홍길동 (010-0000-0000)
                ○○시 ○○구 ○○○○로 00길 00번지 0동 0호 (○○동, ○○아파트)
 
수 신 인 : 뺑덕어멈 (010-0000-0000)
                XX도 XX시 XX동 00-00번지 0동 001호
 
통보 내용 : 임대료 연체로 인한 계약해지
 
1. 본 임차인(뺑덕어멈)은 XX도 XX시 XX동 00-00번지 0동 001호 임차보증금 00만 원, 월 임대료 00원에 임대차 계약을 본인(홍길동)과 20XX 년 X월 XX일에 체결한 후, 20XX 년 X월 XX일부터 현재까지 입주하고 있습니다.
 
2. 그러나, 본 임차인은 20XX 년 X월분 차임부터 여러 차례 무려 1년 치 이상의 차임을 연체하여, 본인은 20XX 년 X월 XX일 내용증명을 보냄과 동시에 수차례 연락을 시도하였으나 고의적으로 피하는 바 계약을 해지하고자 합니다.
 
3. 본 임차인은 20XX 년 X월 XX일까지 미지급 차임의 지급과 상기 부동산을 본인에게 인도할 것을 바라며 이를 어길 시 본인은 본 임차인에게 취할 수 있는 모든 민·형사적 조치와 이에 따른 비용도 함께 청구할 것입니다.
   
20XX 년 X월 XX일
 
위 발신인 홍길동 (인)

- 작성 완료 후 3장을 출력(발신인 보관용/우체국 보관용/수신인에게 보내짐)하여 우체국에서 발송한다.

 

월세 미납 대응 세 번째 단계

 

첫 번째, 두 번째 단계를 실행했음에도 불구하고 약속이 이행되지 않을 경우 "부동산 점유이전 금지 가처분"을 신청&집행하기 

 

※ 부동산 점유이전 금지 가처분이란?

-  소송을 진행하면 시간이 소요되는데 그사이에 임차인이 점유를 변경하게 되면 집행이 불가능해질 위험이 있으므로 임차인의 점유를 묶어두는 행위이다.

민사소송법에서 가처분이란 금전채권이 아닌 청구권에 대한 집행을 보전하거나 권리관계의 다툼에 대하여 임시적인 지위를 정하기 위하여 법원이 행하는 일시적인 명령으로 부동산 점유이전 금지 가처분은 부동산에 대한 인도·명도 청구권을 보전하기 위해 목적물의 인적·물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 것이다. 

 

- 부동산 점유이전 금지 가처분 신청 & 집행 절차

① 신청서 제출

법원 전자소송 사이트에서 셀프로 가능. 전자소송 사이트 접속 로그인 후 공인인증서를 등록한다.

② 법원에서 가처분을 받아주는 취지의 인용 결정문과 담보제공 명령 내림

→ 담보제공명령 : 임대인의 주장만으로 결정되기 때문에 임차인이 억울한 상황일 경우가 있어서 이러한 피해를 담보하기 위한 것으로 담보는 현금으로 법원에 공탁하는 방법이나 보증보험회사와 지급보증 위탁계약을 맺은 문서를 제출하는 방법이 있다(후자가 편리함).

③ 담보제공이 완료되면 결정본이 발송됨

결정문이 도달하면 도달한 날로부터  14일 이내에 집행을 완료해야 함(경과 시 무효처리).

④ 관할 집행관 사무실에서 가처분 집행 신청

→  신청서 접수하고 예납금 납부하면 집행일정 정해짐

⑤ 점유이전 가처분 집행

집행 날 직접 가고 성인 증인 2명 필요함. 집행관이 내부로 들어가서 문이 잠기고 집안에 사람이 없을 시 고시문 부착. 열쇠 기술자도 동반해야 함.

 

- 부동산 점유이전 금지 가처분 신청 시 필요한 서류 및 비용

구분	내용
제출부수	신청서 1부, 부동산 과 유체동산 목록 원본1부, 부본 1부 제출
신청시 필요한 서면 및 비용	- 정부수입인지액 : 10,000원[의무적 현금납부, 인지규칙개정(대법원규칙 제 2541호)] - 송달료 : 당사자수✕3회분(당사자 2인 기준, 1인 추가시 1회분 증가) - 부동산인 경우 : 목적부동산의 등기사항증명서 등본, 건축물관리대장등본, 토지대장등본 - 법인등기사항증명서 등본(법인일 경우), 위임장(대리인이 신청할 경우) - 목적부동산이 건물의 일부분인 경우에는 별지도면(건물평면도, 방위표시, 방점표시 등 기재)을 제출 - 소명자료 : 금전 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있고, 그 계정물의 현상을 유지할 필요가 있는지에 관한 소명자료(임대차 계약서, 내용증명서 등) - 담보제공 : 통상 목적물 가액의 5%(사안별 전액 보증증권 또는 일부‧전부 현금공탁 제출)이지만 일률적으로 정해진 것이 아니라 기록 검토 후 채무자의 손해를 고려하여 정하고 있음 - 점유이전금지이므로 부동산 등기 불요. 따라서 등록세(증지) 없음(말소시 동일)
목적물 가액	- 부동산인 경우   → 소유권에 기초한 물건의 인도‧명도를 구하는 경우에는 아래와 같이 산출된 목적물 가액의 1/2를 위 목적물의 가액으로 표시   → 토지의 목적물 가액 : 개별공시지가/㎡✕면적✕50/100   → 건물의 목적물 가액 : 건물시가 표준액 산출방법 참조 - 유체동산인 경우   감정서, 매매계약서 등에 표시된 금액

 

※ 임차인 차임지급내역 : 채무자가 2기 이상 차임을 연체하였다는 점에 관한 소명자료를 제출할 것(차임지급계좌를 제출하되, 차임을 지급받은 월에 해당하는 부분을 특정할 것)

- 임차인 입장에서는 점유이전 금지 가처분 집행 시 집안에 서류를 붙이고 고지를 하기 때문에 상당히 압박을 느껴 세 번째 단계에서 마무리되는 경우가 대다수입니다.

 

월세 미납 대응 네 번째 단계

 

명도 소송하기

 

세입자가 계약이 종료됐음에도 불구하고 월세를 미지급했거나 연락이 두절되었을 때 나가 달라는 소송으로 세입자와 다툼이 있는 어려운 소송을 제외하고는 셀프 소송이 가능합니다.

세 번째 단계까지 실행으로 월세가 들어오더라도 다시 미납되는 경우가 있어 바로 명도가 가능하도록 하는 조치로 점유이전 금지 가처분과 동시에 진행하기도 합니다. 명도소송은 대략 6개월 정도 소요가 되기 때문입니다.

 

무엇보다 임차인과의 원활한 협의가 가장 좋은 방법입니다.