조정대상지역 해제로 인한 취득세, 종합부동산세, 양도세 세금 혜택 얼마나 달라질까?

2022년 9월 26일부터 지방 및 일부 수도권 외곽지역의 조정대상지역이 해제되었고 2022년 11월 10일 서울과 경기 4곳(과천, 성남, 하남, 광명)을 제외한 부동산 규제지역이 추가로 해제되었습니다.

조정대상지역 해제에 따른 세금의 변화와 고려해야할 점에 대하여 알아봅니다.

 

취득세

 

1. 주택매매 취득 시 취득세율 완화(2 주택자도 취득세 중과가 배제된다)

 

주택수	조정대상지역 취득세율	비조정대상지역 취득세율
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%(일시적 2주택 제외)	1~3%
3주택	12%	8%
4주택	12%	12%

※ 취득가액에 따른 취득세율(1~3%) 

    취득가액 6억 원 이하 : 1%

    취득가액 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 : 1.01% ~2.99%

    취득가액 9억 원 초과 : 3%

 

※ 취득세는 잔금일 기준으로 산정! 

 

2. 일시적 2 주택자 취득세 중과 배제

 

1주택을 소유한 1세대가 조정지역에 있는 신규주택을 취득하여 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 처분하는 경우에는 중과세율 8%가 아닌 기본세율 1~3%를 적용한다.

 

3. 주택 증여 취득 시 취득세율 완화.

 

조정대상지역에 소재하고 공시 가격 3억 초과인 주택 증여 시 12% 세율이 적용되었으나 조정대상지역 해제에 따른 비조정대상지역으로 해당되면 3.5% 세율을 적용한다.

 

① 증여 주택 취득 시 취득세율

구분	기본세율	중과세율
과세표준	시가표준액 (2023년부터 시가인정액)	시가표준액 (2023년부터 시가인정액)
취득세율	3.5%	12%

② 주택 증여 취득 시 중과세율 적용대상

    - 증여 당시 조정대상지역에 소재하고 있는 주택일 경우에 해당된다.

    - 증여 당시 주택 공시 가격이 3억 원 이상인 주택인 경우에 해당된다.

      (지분이나 부속토지만 증여해도 전체 주택 공시 가격으로 판단함)

③ 주택 증여 취득 시 중과세율 적용에 대한 예외

    - 증여일 현재 증여자가 1세대 1 주택자에 해당되는 경우

      (수증자가 주택을 몇 채 소유하고 있는지 관계없이 중과세율 적용이 배제됨)

 

종합부동산세

 

1. 2 주택자 세율 및 세부담 상한율 완화 

 

조정대상지역에서 해제됨에 따라 중과세율에서 기본세율로 적용되어 종부세의 세부담 상한율 완화 효과가 있다.

 

① 종부세 세율(6단계 누진세율)

     - 기본세율 : 0.6~3.0%

     - 중과세율 : 1.2~6.0%

② 세부담 상한율

     - 기본세율 적용 대상자 : 150%

     - 중과세율 적용 대상자 : 300%

③ 기본세율 적용대상자와 중과세율 대상자 비교

    - 기본세율 적용대상자인 경우

      · 조정대상지역 여부와 관계없이 1 주택자

      · 조정대상지역 1 주택자 + 비조정 대상지역 1 주택자

      · 비조정 대상지역 2 주택자

     - 중과세율 적용대상자인 경우 

      · 조정대상지역 2 주택

      · 조정대상지역 여부와 관계없이 3 주택자

 

양도세

 

1. 1세대 1 주택 비과세 판정 시 거주요건 적용 배제

 

조정대상지역에 해당될 경우에는 2년 보유+2년 거주 요건을 충족해야 비과세 대상이었으나 조정대상지역 해제로 인해 2년 보유 요건만 충족하면 비과세 된다.

 

※ 1세대 1 주택 비과세 거주요건 적용 여부 판단 시기는 취득일 현재를 기준으로 판단!

    즉, 취득일 현재 비조정 대상지역에 소재한 주택이 양도일 현재 조정대상지역으로 지정되어도 1세대 1 주택 비과세 판정 시 거주요건 적용은 배제된다.

 

① 1세대 1 주택 비과세 요건

     - 1세대 요건

      · 거주자와 그 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족

      · 가족의 범위 :  거주자와 배우자의 직계존비속 및 형제자매

      · 1세대 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단

     - 1주택 요건

      · 상시 주거용으로 사용하는 건물이어야 함

      · 건축물대장 등 공부상 용도가 실제 사용용도로 되어있어야 함

     -2년 이상 보유 요건

      · 모든 주택에 적용

      · 해당 주택 취득일로부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 함

     - 2년 이상 거주 요건

      · 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택으로서 취득일 현재 조정대상지역에 소재한 주택에 한하여 적용

      · 보유기간(취득일부터 양도일 까지) 중 2년 이상 거주해야 함

② 1세대 1 주택 비과세 거주요건 적용 여부

     - 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택

      · 거주요건 미 적용

     - 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택

      · 취득일 현재 비조정대상지역 : 거주요건 미적용

      · 취득일 현재 조정대상지역 : 거주요건 적용

 

2. 일시적 2 주택자 종전주택 양도기한 연장

 

2년에서 3년으로 연장된다.

 

※ 종전주택 양도기한은 신규주택 취득일 현재를 기준으로 판단!

※ 비조정대상지역 일시적 2 주택 비과세 특례요건

     - 종전주택 취득일로부터 1년 이후 신규주택 취득

     - 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도

     - 양도일 현재 종전주택의 1세대 1 주택 비과세 요건 충족

 

3. 다주택자 양도소득세 중과 배제 적용

 

     - 2 주택 : 기본세율(6 ~ 45%) + 20% → 기본세율로 완화

     - 3 주택 : 기본세율(6 ~ 45%) + 30% → 기본세율로 완화

 

대출

 

1. LTV 50%에서 60%로 상향된다.

 

구분	내용
투기과열지구	LTV 50%, DTI 40%
조정대상지역	LTV 50%, DTI 50%
비조정대상지역	무주택자 : LTV 70%, DTI 60% 1주택자 : LTV 60%, DTI 50%  다주택자 : LTV 60%, DTI 50%

 

2.  다주택자도 대출이 가능하고 중도금 대출 시 세대당 1건에서 2건까지 가능함

 

청약조건

 

- 세대주뿐만 아니라 세대원도 청약이 가능하다.

- 청약통장 가입기간이 2년이 아닌 6개월만 지나도 1순위임

   단, 조정대상지역일 때 작성한 1 주택 처분 서약서는 유효

 

주택자금조달계획서

 

1. 조정대상지역 해제로 인하여 6억 미만 주택인 경우에는 자금조달계획서 제출의무가 없다.

2. 자금조달계획서 제출대상

구분	내용
투기과열지구, 조정대상지역	거래가격과 관계없이 모든 주택거래 해당
비규제지역(투기과열지구, 조정대상지역 외)	거래가격 6억원 이상 주택거래 해당
법인주택 거래	지역, 거래가격과 관계없이 모든 주택거래 해당

 

줄어든 세금 신고해야만 혜택을 받을 수 있습니다.

상담이 필요하다면 꼭 계약서 작성하시기 전에 하시고 바뀐 세금 정확히 확인해서 호구가 되는 일이 없도록 합시다.