경매의 개념 및 경매 참여 방법과 성공 전략

기본적인 경매의 개념과 경매 참여 방법에는 어떠한 것이 있는지 또는 경매에 성공하기 위한 성공전략에는 무엇이 있는지 알아봅시다.

 

경매란 무엇일까요?

경매를 이해하기 쉽게 표현하자면 돈을 빌린 채무자가 빚을 갚지 못할 때 돈을 받기 위한 채권자의 신청에 따라 법원이 부동산을 강제로 매각하고 그 매각대금으로 채권자가 돈을 회수하는 제도입니다.

경매는 동일한 조건에서 경쟁입찰을 통해 이루어지며 가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰받게 됩니다.

또한 경매는 판결에 의해서 진행되는 강제경매와 담보권에 의하여 실행되는 임의경매로 나눌 수 있는데 경매 참여자의 입장에서는 이 두 경매를 구분하는 것은 큰 의미가 없습니다.

경매 참여방법

1. 경매컨설팅 업체를 통해 참여하는 경우

• 통상 10~20만 원의 회원 가입비와 경매물건 낙찰 시 감정가의 1.5~2%의 낙찰수수료를 지불한다.

• 경매물건 소개와 권리분석인 현장답사 등을 통한 시장분석 서비스를 받을 수 있다.

• 입찰대행·인도 등의 명도소송은 변호사와 제휴를 맺고 있는 컨설팅 업체를 이용해야 가능하다.

Tip) 경매 컨설팅업체를 이용할 경우에는 경매 컨설팅 계약서를 꼭 작성해야 후에 생길 수 있는 분쟁의 소지를 줄일 수 있으며 업체가 수수료를 과다 청구할 경우에는 영수증을 첨부해서 관할 시·군·구청 지적과에 신고하면 된다.

 

2. 개별적으로 참여하는 경우

• 정보수집 후 법원 경매의 진행 절차대로 따른다.

• 정보수집 방법

① 신문공고

    법원은 경매물건 입찰일 14일 전에 일간신문에 1회 공고하며, 사건번호·소재지·용도·면적·감정평가액·최저 입찰 가격만 제시.

    임대차 관계와 권리관계는 알 수 없다.

② 경매정보지

    입찰기일 10일 전까지 나오며 법원 입구에서 구입이 가능.

    등기부상의 권리관계·임대차 관계·주변 상황과 약도·경매 진행상황 등이 기록되어 있다.

③ 법원 비치서류

    입찰일 1주일 전부터 민사집행과에 비치되는 서류로 물건에 대한 기본 현황서와 임대차 현황조사서, 감정평가서 등이 첨부되어 있다.

    ※ 경매 당일 입찰법정에 비치되는 서류

        권리관계 변동사항·채권신고서·전입신고자의 주민등록 등본·기타 경매 진행상의 관계서류 등이 추가되어 있음.

④ 경매사이트

    - 인터넷으로 경매정보를 검색하면 시간과 비용을 줄일 수 있다.

    - 대법원 경매정보, 두인 경매, 굿옥션, 한국 경매 등

 

3. 경매학원을 통해 참여하는 경우

• 경매뿐 아니라 부동산의 전반적인 흐름 및 지식을 배울 수 있는 점에서는 바람직하다.

• 배운 것을 토대로 권리분석을 물어볼 수 있어서 놓칠 수 있는 문제에 대한 실수를 범하지 않는 이점이 있다.

• 지식은 배우되 추천해 주는 물건을 무조건 받는 것보다는 스스로 분석해서 낙찰받아야 앞으로 올바른 투자를 할 수 있다.

Tip) 팔리지 않는 물건이나 대출을 소개해주면서 수수료를 알선받는 경우도 있으니 빨리 받으라고 부추기는 학원은 피할 것.

 

경매에 성공하기 위한 전략

 

•경매 참가 목적을 명확히 한다.

- 실제 사용하는 목적인지 투자용인지에 따라 물건 선택이 달라질 수 있기 때문이다.

• 체계적인 자금계획을 세운다.

• 권리분석 전에 반드시 관련 서류를 확인한다.

- 등기부등본 

- 입찰 물권 명세서

- 토지이용계획 확인원

- 토지대장

- 임야대장

- 건축물대장

- 감정평가서

- 현황조사서 

•감정 가격보다 현장답사를 통한 시세를 중요시한다.

•현장답사는 권리분석보다 중요하다.

•세입자 조사는 현장답사를 통해서 한다.

•낙찰 1주일 후에 낙찰허가를 확인하고, 낙찰허가 결정 1주일 후에는 항고를 확인할 것.

•입찰 현장에 자주 나가 감각을 익힌다.

•인터넷을 활용하여 경매 관련 서류를 확인한다. (시간과 비용 절약)

- 등기사항 증명서 : 인터넷등기소(registry.scourt.go.kr)

- 토지대장·임야대장 등본·개별공시지가 확인원 : 정부 24(gov.kr)

- 법원 입찰기록 : 법원(scourt.go.kr)

- 서울시 도시계획과 토지용도 구분(urban.seoul.go.kr)

 

 

부동산을 낙찰받은 사람은 시세보다 싸게 살 수 있고 채권자는 빌려준 돈을 회수할 수 있고 채무자는 부채가 줄어들게 되는 등 복잡하게 얽힌 문제가 경매를 통해 모두에게 이로운 방향으로 해결될 수 있다는 것이 경매의 장점이라고 할 수 있습니다.