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부동산

주택임대사업자의 혜택과 주택임대등록여부에 따른 건강보험료 납부금액

by ՓՒՓմշՖՋԾ 2022. 12. 16.

부동산 투자에 관심이 많고 이미 여러 채를 보유하거나 앞으로 보유계획이 있다면 주택임대사업자 등록에 관하여 고민이 많은 만큼 주택임대사업자 제도의 혜택과 지켜야 할 의무사항 및 주택임대사업자 등록 여부에 따라 달라지는 건강보험료의 납부금액 범위에 대해 살펴보겠습니다.

 

주택임대사업자 제도의 혜택

 

1. 취득세 감면

 

1) 대상

신규주택(신축) + 공동주택

 

2) 감면 혜택

신축 분양 시 최초분양자에게 85~100% 감면 혜택이 있다(현재 아파트는 불가하고 오피스텔, 다세대가구만 가능)

주택유형 공동주택(아파트 제외) 또는 오피스텔 최초분양
취득가액 3억원(수도권은 6억원) 이하
전용면적 60㎡ 이하
감면율 취득세액 200만원 100%
취득세액 > 200만원 85%

 

2.  재산세 감면

 

1) 대상

2채 이상 등록 + 전용면적 85㎡ 이하

 

2) 감면 혜택

- 전용면적 40㎡ 이하 + 세액 50만 원 이하는 면제

- 전용면적 40㎡ 이하 + 세액 50만 원 초과는 85% 감면

- 전용면적 40㎡ 초과~ 60㎡ 이하는 75% 감면

- 전용면적 60㎡ 초과~ 85㎡ 이하는 50% 감면

 

3) 감면조건

- 공동주택 2세대 이상 / 수도권 6억 이하(비수도권 3억 이하)

- 오피스텔 2세대 이상 / 수도권 4억 이하(비수도권 2억 이하)

- 다가구주택은 모든 호실이 전용면적 40㎡ 이하일 때 해당

 

3. 종부세 합산배제

 

1) 임대개시일 주택가액이 6억 이하(비수도권 3억 이하) 주택을 1호 이상 등록하고 10년 이상 임대 시 합산배제가 되었으나 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 합산 과세를 적용하기 때문에 사실상 현재는 혜택이 없다고 본다.

 

2) 조정대상지역 종부세 합산배제 기준

2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역인 경우(서울, 세종 등)

- 합산배제 가능 : 취득 계약(~2018년. 9월 13일 까지)

- 합산배제 불가 : 취득 계약(2018년. 9월 14일 이후~)

 

4. 거주주택 양도 시 비과세

 

1) 임대 등록한 주택과 거주주택을 소유한 1세대가 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우  비과세 된다.

 

2) 주택이 여러 채 있을 경우 임대한 주택 모두 임대등록을 하면 비과세 된다.

 

3) 생애최초 1회만 적용된다.

 

4) 매매가 12억 이하일 경우 양도세 0원, 12억 초과 시 일반과세 적용

 

5) 거주주택 양도세 면제 요건

 

- 임대 등록한 주택 의무 임대기간 10년(2020년 8월 18일 이후)

- 임대개시일 당시 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하

- 임대료 증액 제한(5%)

 

6) 임대 등록한 주택의 임대기간 요건을 채우기 전에 거주 주택을 양도하는 경우에도 비과세가 가능하나 이후 임대조건을 미충족 할 시 면제받는 양도세는 도로 납부해야 한다. 

 

7) 임대 등록한 주택이 자동 말소된 경우 말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 양도하면 비과세 적용된다.

 

8) 거주주택이 아닌 임대 등록한 주택을 양도할 경우에는 요건을 갖춘 10년 이상 장기임대에 한해 양도세 비과세가 가능하다.

 

5. 장기보유 특별공제

 

1) 10년 이상 임대 등록하고 임대기간을 채우면 장기보유 특별공제율 70% 적용

 

2) 의무임대기간이 8년인 장기임대주택으로 등록해 자동 말소된 경우 장기보유 특별공제율 50% 적용

 

3) 장기보유 특별공제 특례적용을 위한 임대주택의 요건

등록일 2020년 8월 17일 이전 2020년 8월 18일 이후
적용주택 모든주택 아파트 제외한 모든주택
임대유형 장기임대주택 장기임대주택
가액요건 임대개시일 당시 기준시가 6억이하(수도권외 3억이하)
※ 가액요건은 2018년 9월 14일 이후 취득주택에 대해서만 적용
면제요건 국민주택 규모이하
임대의무기간 8년(10년) 이상 10년 이상
등록요건 지방자치단체와 세무서에 임대주택으로 등록
- 매입임대주택 : 2020년 12월 31일 까지 등록할것
- 건설임대주택 : 2022년 12월 31까지 등록할것
임대료 증액제한 5% 준수할 것
제외대상 - 2020년 7월 11일 ~ 2020년 8월 17일 사이에 단기→장기로 변경신고한 임대주택
- 2020년 7월 11일 ~ 2020년 8월 17일 사이에 장기임대주택으로 등록신청한 아파트 

 

 

주택임대사업자의 의무사항

 

1. 소유권 등기상 부기등기 의무(2020년 12월 10일 이후)

 

등록한 임대주택이 임대의무기간과 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권 등기에 부기 등기해야 한다.

 

2. 임대차 계약 신고의무

 

임대료, 임대기간 등 임대차 계약사항을 관할 지자체에 신고해야 한다.

(방법) 지차체 방문 또는 렌트홈 온라인 신고

(제출서류) 표준임대차계약서

 

3. 표준임대차계약서 양식 사용 의무

 

4. 임대료 증액 제한 의무

 

임대료의 5% 이상 범위를 초과하여 증액이 불가하다.

기존 세입자와 재계약 연장 시에도 5% 초과 증액 불가. 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자를 받을 때도 기존 임대료보다 5% 초과 증액 불가

 

5. 임대 의무기간 준수의무

 

전·월세 상관없이 10년 동안 임대 주기(실거주 불가, 가족 포함 불가)

 

※ 의무기간 내 매각의 제한이 있으나 10년 이내 양도가 가능한 경우 

    → 경제적 사정이 발생하여 임대를 계속할 수 없는 경우로

  • 2년 연속 적자 발생
  • 최근 12개월간 미 임대주택이 20% 이상이며 특정 임대주택이 계속 임대되지 않는 경우
  • 재개발, 재건축 등으로 철거 예상되어 임대 사업 영위가 어려운 경우 매각 승인을 받을 수 있다.

 

6. 임대보증금에 대한 보증가입의무(2022년 1월 15일 자로 시행)

 

1) 보증료는 전세금액과 임대인의 신용도에 따라 보증요율이 달라지며 집주인이 75% 세입자가 25% 부담한다.

(가입 당시에는 집주인이 선 100% 납입하고 가입 후 증서를 세입자에게 보여준 후 25% 청구한다)

 

2) 보증금 보증 종류

① 전부보증

     전세금 전액보증

② 일부 보증

     전세금 일부 보증 → 전세금의 최저 40%까지 가입 가능

      (일부 보증 가입 시 세입자에게 통보하고 동의서 서명받아 제출해야 함)

※ 세입자 입장에서는 전부보증 가입을 더 선호하나 일부 가입만 해도 걱정 No !

     ( 경매에 넘어가더라도 전입신고만 제대로 하면 선순위권에 속하기 때문에 배당받을 수 있다)

③ 보증금이 국세청 기준가보다 크면 가입이 불가하다.

④ 신축인 경우에는 기준시가가 정해지지 않았으므로 감정평가서가  필수서류로 제출해야 한다.

     (건물 완공 후 미리 감정평가서를 받아두고 세입자에게 받는 전세금은 감정평가액과 같거나 작아야 함)

⑤ 보증가입 면제 조건

     - 임대보증금이 최우선변제금액 이하이고 임차인이 별지서식으로 동의한 경우
 
     - 해당주택의 담보설정금액과 임차보증금이 주택산정가격의 60% 이하인 경우
 
     - 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환보증에 가입했고 임대인이 해당 보증의 보증수수료를 지급한 경우
 
 
 
주택임대사업자 등록여부에 따른 건강보험료 납부기준
 
 
 
1. 주택임대사업자로 등록한 경우
 
 
1) 총수입금액의 60%가 필요경비로 인정된다.
 
2) 주택임대 소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 이하이면 400만원이 추가로 공제된다.
 
3) 주택임대 수입금액 1,000만원(월임대료 83만원)이면 주택임대 소득금액이 0원이다.

    → 주택임대 수입금액이 연 1,000만 원 초과해야 건강보험료 납부가 발생한다.

 

 

2. 주택임대사업자로 등록하지 않은 경우

 

1) 총수입금액의 50%가 필요경비로 인정된다.

 

2) 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만 원 이하이면 200만 원 추가로 공제된다.

 

3) 주택임대수입금액 400만 원(월 임대료 33만 원)이면 주택임대소득금액이 0원이다.

    → 주택임대수입 금액이 연 400만 원 초과해야 건강보험료 납부가 발생한다.

 

 

주택임대사업자 등록제도는 세금적인 면에서 해당 조건에 부합된다면 임대인 입장에서는 이에 따른 혜택이 많은 것은 사실이나 의무기간 내 양도 시 후속 임대사업자를 찾는 일이 쉽지 않은 등 매각의 제한이 따르므로 충분히 생각 후 결정하길 바라며, 임대인의 신용등급이 임차인 보증료 부과에 영향을 미치고 있는 점은 임차인 입장에선 개선되어야 할 부분이라 생각됩니다. 

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