경매공부의 가장 기본이 되는 경매 용어와 친해지기

경매 공부를 시작하면서 처음으로 만나게 되는 경매 용어!
어렵고 생소하게 느껴질수 있으나 경매공부에 가장 기본이되는 만큼 경매투자시 가장 기본이되는 경매용어(강제경매, 임의경매, 새매각, 재매각, 낙찰, 유찰, 매각물건명세서, 가압류, 가처분, 가등기 등)에 대하여 알아봅시다.

 

∎ 강제경매

판결에 의해서 진행되는 경매로 채권자가 채무자를 상대로 승소 판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않을 경우 채권자가 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 금전채권의 만족을 얻는 경매로서 인적담보의 성질을 가지고 있다.

 

∎ 임의경매

채무자가 채무를 임의로 이행하지 않을 경우 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수하기 위한 경매로 집행권원(판결문 등) 없이 저당권에 의하여 실행되며 물적 담보의 성질을 갖고 있다.

 

∎ 경매개시 결정

경매신청요건이 구비되었다 판단되면 집행 법원이 경매절차를 개시하기로 결정하는 것으로 이때부터 해당 부동산을 양도하거나 처분하는 행위는 불가하다.

 

∎ 새매각(=새경매)

매수신청이 없어서 새로운 매각일을 정하여 실시되는 경매다.

즉, 유찰된 경우에 다시 하는 경매로 최저 경매 가격이 20~30% 인하되어 진행된다.

 

∎ 재매각(=재경매)

매각대금 납부기한 내에 매수인이 대금납부를 하지 않거나, 차순위 매수 신고인이 없을 때 또는 차순위 매수 신고인이 있어도 대금납부를 하지 않았을 경우 법원이 직권으로 실시하는 경매로 가격저감이 없으며 보증금 반환도 하지 않는다.

 

∎ 타경

경매사건을 지칭하기 위한 용어로 특별한 의미는 없다.

 

∎ 낙찰

입찰하여 최고가로 선정되는 것.

즉, 계약을 체결할 수 있는 권리를 갖게 된다는 뜻이다.

 

∎ 유찰

아무도 입찰을 하지 않아 낙찰되지 못하고 무효가 되어 다음 경매에 넘어가게 되는 것으로 다음 입찰 때에는 20~30%의 저감이 있다.

 

∎ 입찰보증금

경쟁입찰참가자에 대하여 성실한 의무이행 확보 수단으로 적립하는 계약금으로 낙찰 후 계약의 체결을 거절하거나 잔금을 미납하면 몰수된다.

 

∎ 매각물건명세서

경매할 때 법원이 입찰 예정자가 경매 대상 물건의 정보를 볼 수 있도록 매각 물권의 현황과 권리관계·감정평가금액 등을 기록해 놓은 문서이다.

 

∎ 일괄매각

하나의 경매절차에 여러 개의 부동산 전체를 일괄하여 경매 진행을 하는 것

 

∎ 최저 매각가액

부동산을 법원 경매에서 입찰할 때 최저한도로 쓸 수 있는 금액으로 정해진 금액 이하로 쓰면 무효가 된다.

신건에서는 감정평가금액이 최저 매각가액이다.

 

∎ 변경

경매 진행 도중 이해관계인의 신청이 있거나 조건이 변동되어 경매조건을 변경하거나 매각기일을 미루는 것으로 일반적으로 채무자가 가능한 채무를 상환하고자 변경을 요청하거나 해당 물건이 감정가 이상의 가치가 있는 경우 변경을 요청한다.

 

∎ 취소

채무의 변제 또는 경매 원인의 소멸로 인해 경매개시를 취소하는 것을 말한다.

 

∎ 취하

경매를 신청한 채권자의 요청에 의해 해당 경매사건이 철회되는 것으로 채무자가 원금을 갚아버리는 경우가 해당되며 취하하면 경매는 종결된다.

 

∎ 중지

채권자나 이해관계인의 신청에 의해 중지되는 것을 말한다.

 

∎ 정지

이미 실행된 부분 외에 장래의 절차만을 일시적으로 정지하는 것을 뜻한다.

 

∎ 종국

경매를 개시하여 배당완료 후 모든 것이 종결되었다는 뜻이다.

 

∎ 인용

신청인의 주장 또는 그 신청을 받아들인다는 뜻이다.

 

∎ 기각

신청인의 주장 또는 그 신청이 받아들여지지 않았다는 뜻이다.

 

∎ 소제 주의

매수인이 부담하지 않는 부동산 등기 위의 모든 권리가 소멸하여 없어지는 것으로 낙찰인이 낙찰을 받은 후엔  부동산 등기 위에 존재하는 모든 부담이 소멸되어 완전한 소유권을 취득한다는 뜻으로 해석하면 된다.

 

∎ 인수 주의

부동산이 매각되었을 때 경매신청 채권자의 채권에 우선하는 부동산 등기 위의 권리를 매수인에게 인수시키는 것을 말한다.

 

∎ 잉여 주의

부동산을 매각할 때 경매를 신청한 채권자에게 돌려줄 잉여가 있을 경우에만 법원이 매각을 허락하는 것으로 신청한 사람에게 이득이 없는 경매는 취소된다.

 

∎ 등기부등본

부동산에 관한 권리관계를 적어두는 등기부를 복사한 문서를 말한다.

 

∎ 대항력

후순위권리자(=저당권자)의 권리(=저당권)의 실행으로부터 임대차 존속기간과 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 말한다.

 

∎ 확정일자

법원이나 동사무소 등에서 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 도장을 임대차계약서에 찍어주는데 그 날짜를 의미한다.

후순위권리자나 그밖에 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 생기며 주택임대차 보호법의 보호를 받기 위한 필수요건 중의 하나다.

 

∎ 대위변제

채무자의 빚을 대신 갚아주고 기존 채권자로부터 채권을 넘겨받는 일을 말한다.

 

∎ 물상보증인

타인의 채무를 위하여 자기의 재산을 담보에 제공하는 사람으로 채권자에 대해 채무를 부담하고 있지는 않으나, 타인이 채무를 변제하지 않으면 담보권 실행에 의하여 소유권 등의 권리를 상실하게 된다.

 

∎ 압류

채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것이다.

 

∎ 가압류

채권자의 권리 확보를 위해 재판 확정 전에 채무자가 그의 재산을 처분하지 못하도록 임시로 채무자의 재산을 압류하는 것을 말한다.

 

∎ 가처분

피해에 대한 배상이 아니라 법원의 재판으로 어떠한 행위를 임시로 요구하는것을 말한다.

 

∎ 가등기

본등기의 순위보전을 위하여 하는 예비등기를 뜻한다.

 

∎ 저당

부동산이나 동산을 채무의 담보로 잡거나 담보로 잡히는 것을 뜻한다.

 

∎ 저당권

채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권을 우선 변제받을수 있는 권리로써 담보로 특정한 금액이 정해져 있다.

채무를 변제하면 채권은 소멸되며 상환하고 남은 금액에 대해서는 다시 저당을 설정해야 한다.

 

∎ 근저당권

계속적인 거래관계로부터 미래에 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 채무의 최고액만을 정하고 미래에 확정되는 채권을 그 범위안에서 담보하는 권리이다.

채무를 변제하더라도 결산기 전이면 채권은 소멸되지 않으며 일부 상환하여도 근저당 금액이 그대로 유지되어서 재설정이 필요없다.

 

 

경매공부의 가장 기본이 되는 경매용어를 이해하여 많은 도움이 되었으면 합니다.