법원의 부동산 경매 진행 절차에 대하여 알아보기

법원의 부동산 경매는 일반 매매와 다르게 정해진 절차에 따라 진행되는 것이 특징이며 큰 틀에서 목적물을 압류하는 단계와 현금화하는 단계 그리고 채권을 변제하는 단계로 나누어 볼 수 있습니다. 

 

1. 경매신청 및 경매개시 결정과 등기촉탁

 

채권자가 경매를 신청하면 법원은 경매개시 결정을 하며 매각한 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시 결정의 기입등기를 촉탁해 등기부에 기입하도록 하고 경매개시 결정 정본을 채무자에게 송달한다.

 

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

 

경매개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 종기를 법원은 첫 매각 기일 이전으로 정하여 공고한다.

 

3. 법원의 매각준비

 

법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현황과 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수에 대한 조사를 명하고 감정인에게 매각할 부동산을 감정 평가하게 한 다음 최저 매각 가격을 정하여 매각물건명세서를 작성한다.

 

4. 매각방법 및 결정 기일의 공고와 통지

 

매각방법으로는 매수 신청인이 매각기일에 매각 장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있는데 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 방법은 기일입찰방법이며 매각기일 7일 전까지 누구든지 볼 수 있도록 감정평가서 등을 비치한다.

 

1) 참가자의 경매참가준비

물건 자료 열람과 등기부 확인

 

2) 경매 참가자가 경매 참가하기 전에 해야 할 일

① 물건 검색

검색사이트 : 무료(법원 경매정보), 유료(굿옥션, 스피드옥션, 두인 경매 등)

② 시세조사

- 현재 살고 있는 근처 물건부터 검색하기

- 부동산 이슈가 있는 지역부터 검색하기

③ 임장

- 입찰하려고 하는 대상 물건의 정확한 시세를 파악하고 직접 조사 확인하기.

- 반드시 현장답사를 해서 물건의 투자가치를 파악하기.

④ 낙찰에 대비해 대출 미리 알아보기.

⑤ 입찰보증금 준비하기

 

5. 매각 실시(보증금 납부)

 

입찰보증금은 통상 최초감정가나 유찰 시 유찰된 금액의 10%이고, 대금 미납 재경매는 20%인 경우도 있다.

 

6. 법원의 매각 허가·불허가 결정

 

매각기일에 최고가 매수 신고인이 정해지면 법원은 이해관계인의 의견을 들은 후 매각 허가 여부를 결정한다.

 

∎ 항고 제기

매각 허가 여부 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시 항고할 수 있다.

항고는 낙찰허가 결정을 고지한 날로부터 1주일 이내에 해야 하며, 법원에 항고보증금으로 낙찰대금의 1/10을 공탁하여야 한다.

- 채무자나 소유자의 항고가 기각 → 항고보증금을 돌려받지 못함

- 임차인의 항고가 기각 → 항고 일로부터 항고 기각 결정된 날까지의 낙찰대금에 대한 연 25%의 이자를 공제한 금액만 돌려받음

 

7. 대금납부(소유권 취득)

 

매각 허가 결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급 기한을 정하여 매수인에게 납부를 명하고 모두 납부하지 않았을 경우 차순위 매수 신고인이 있으면 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 결정하고 차순위 매수 신고인이 없으면 재매각을 명한다.

 

8. 소유권 이전등기

매각 허가 결정이 확정된 날로부터 4주 이내에 낙찰 잔금을 납부해야 하며 모든 잔금이 납부되면 소유권 이전등기를 할 수 있게 된다.

 

9. 인도명령 및 배당절차

 

매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해 관계인과 배당을 요구한 채권자에게 배당을 실시한다.

채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 채권 계산서를 제출해야 하며 미 제출 시 법원은 배당 요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의해 채권액을 계산하여 배당을 하고 배당이 모두 이루어지면 이로써 경매 절차가 마무리된다.

 

 

법원 경매는 매각물건과 관련된 각종 자료들이 투명하게 공개되고 공정한 절차에 의해 이루어지며 동일한 조건에서 저렴한 가격으로 경쟁입찰을 통해 매각받을 수 있는 이점이 있습니다.

지금부터라도 법원 경매에 관심을 갖고 도전해봅시다.