경매 입찰전 권리분석을 하기 위해 알아야 되는 기본사항

경매에 참여하고자 결심을 했다면 입찰하기 전 권리분석을 하기 위해 반드시 등기사항 증명서를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 법원의 현황조사서가 간혹 잘못 기재된 경우도 있어 낭패를 보는 일이 발생할 수도 있기 때문입니다. 

권리분석을 위한 첫걸음으로 등기부의 구성 및 등기사항증명서 보는법과 말소기준 권리에 대해 알아봅니다. 

 

1. 등기부의 구성

 

등기부는 부동산에 관한 권리관계를 기록하는 공적인 장부를 말하며 경매에서 다루는 등기부는 "토지등기부"와 "건물등기부"이다.

건물 소유자와 토지소유자가 다른 경우가 있기 때문에 경매 참여 시 토지와 건물의 등기사항전부증명서(등기부등본)를 함께 발급받아 확인해야 합니다.

건물-등기사항전부증명서(등기부등본)-샘플

1) 등기부 종류

- 토지등기부 : 1 필의 토지마다 1개의 등기기록(표제부, 갑구, 을구)

- 건물등기부 : 1개의 건물마다 1개의 등기기록(표제부, 갑구, 을구)

 

2) 등기 기록의 구성

① 표제부

• 표시란과 표시 번호란이 있다.
• 표시란(접수년원일, 소재·지번, 지목, 면적, 등기원인)에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재한다.
• 표시 번호란에는 표시란에 등기한 순서를 기재한다.

② 갑구

• 소유권에 관한 사항을 기재한다.
• 갑구에는 순위번호, 등기 목적, 접수일자, 등기원인, 권리 일자 및 기타 사항이 있다.
• 저당권에 기한 임의경매개시 결정 등기는 갑구에 기재한다.
• 순위번호란에는 기재순서를 표시하는 번호를 적는다.

③ 을구

• 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재한다.
• 을구에는 순위번호, 등기목적, 접수일자, 등기원인, 권리자 및 기타 사항이 있다.
• 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 설정등기는 을구에 기재한다.
• 순위번호란에는 그 기재의 순서를 적는다.
• 을구의 기재사항이 없는 경우에는 을구가 없을수도 있다.

※ 갑구 내의 순위와 을구 내의 순위 즉, 동구의 순위는 순위번호에 의하고 갑구와 을구 상호 간의 순위는 접수번호에 의한다.

3) 집합건물(아파트)의 등기부

집합건물의 등기부는 공용표제부라 하여 일반건물의 등기부보다 1동의 건물 전체를 나타내는 표제부가 1장 더 있다.

① 공용표제부

• "1동의 건물표시란"과 "대지권의 목적인 토지의 표시란"으로 구성되어 있다.
• 1동의 건물표시란에는 아파트 등의 건물 1동 전체를 나타내는 사항이 기재되어 있다.(아파트의 주소, 명칭, 각층의 면적, 등기원인 등)
• 대지원의 목적인 토지표시란에는 그 건물과 일체를 이루어 거래되는 토지의 지번·지목·면적·등기원인 등이 기재되어 있다.

※ 대지권이란 토지에 관한 권리를 건물과 일체로 하여 토지만 따로 분리해서 처분할 수 없도록 한 것을 뜻한다.

② 전유 부분의 표제부

• "전유부분의 건물표시란"과 "대지권의 표시란"으로 구성되어 있다.
• 전유부분의 건물표시란에는 구분건물의 표시 즉, 층·호수·구조·면적 등이 표시되어 있다.
• 대지권의 표시란에는 대지권의 종류(소유권·임차권·지상권등)와 해당호수 앞으로 할당된 대지권의 지분이 적혀있다.
• 대지권의 비율이 "25140.5 분의 25.12" 라면 그 구분건물 앞으로 할당된 토지는 전체 대지면적 25140.5㎡ 중에서 25.12㎡ 라는 것이다.

③ 갑구

• 소유권에 관한사항을 기재한다.
• 갑구에는 순위번호, 등기목적, 접수일자, 등기원인, 권리일자 및 기타사항이 있다.
• 저당권에 기한 임의경매개시결정등기는 갑구에 기재한다.
• 순위번호란에는 기재순서를 표시하는 번호를 적는다.

④ 을구

• 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재한다.
• 을구에는 순위번호, 등기목적, 접수일자, 등기원인, 권리자 및 기타 사항이 있다.
•  지상권,지역권,전세권,임차권 설정등기는 을구에 기재한다.
• 순위번호란에는 그 기재의 순서를 적는다.
• 을구의 기재사항이 없는 경우에는 을구가 없을수도 있다.

※ 갑구 내의 순위는 순위번호에 의하며 을구 내의  순위도 순위번호에 의한다.

※ 갑구와 을구 상호 간의 순위는 접수번호에 의한다.

 

2. 말소기준 권리

 

1) 정의

낙찰자가 경매에서 낙찰받은 부동산의 소유권을 취득하는 경우 등기부상에 그대로 남는 권리를 인수되는 권리라 하고, 말소되어 사라지는 권리를 말소되는 권리라 하는데 이때 인수와 말소의 기준이 되는 권리를 말소기준 권리라 한다.

말소기준 권리보다 앞서는 권리(= 선순위)는 인수되고 말소기준 권리보다 뒤에 오는 권리(= 후순위)는 말소되어 없어진다.

 

2) 말소기준 권리가 될 수 있는 권리

① 저당, 근저당

② 압류, 가압류

③ 담보가등기

④ 경매개시 결정 기입등기(= 경매 기입등기)

⑤ 말소될 전세권

※ 이 권리 중에서 등기부상 가장 먼저 등기된 것이 말소기준 권리가 되지만 경매개시 결정 기입등기보다 앞선 선순위 저당권이 있다면 저당권이 언제나 말소기준 권리가 된다.

 

3) 경락 후에도 인수되는 권리

① 예고등기 : 순위에 상관 없이 인수(예고등기는 2011년 10월부터 폐지되었으나 폐지전의 예고등기는 유효)

② 법정지상권 : 순위에 상관 없이 인수

③ 유치권 : 순위에 상관 없이 인수

④ 말소기준 권리보다 앞선 날짜로 설정된 전세권·지상권·지역권

⑤ 말소기준 권리보다 앞선 날짜로 설정된 가처분·소유권 이전등기·청구권 보전 가등기·환매등기

⑥ 말소기준 권리보다 앞선 일자의 대항력

4) 경락후에 말소되는 권리

① 모든 저당권

※ 별도 등기가 있는 토지에 근저당이 있는 경우에는 그 근저당이 소멸되지 않을 수 있으니 주의할 것!

② 말소기준 권리보다 뒤에 설정된 지상권·지역권·전세권

③ 말소기준 권리보다 뒤에 설정된 가압류·가등기·가처분·임차권·환매등기

※ 후순위 가처분 중 토지소유자가 지상건물에 대한 철거를 위해서 한 처분금지 가처분은 경매 매수인에게 인수된다.

④ 말소기준 권리보다 뒤에 전입신고와 주택의 인도를 마친 임차인(= 대항력 없는 임차인)

 

 

많이 알아야 실수를 줄일 수 있다!!!

경매로 나온 부동산은 저당권이 설정된 상태에서 채무를 갚지 못해 나온 것입니다.

저당권이 많이 있어도 경매로 소멸되므로 문제가 되지 않으나, 저당권 즉 말소기준 권리보다 앞선 선순위 임차권은 낙찰자에게 인수되기 때문에 권리분석이 중요한 이유입니다.

제대로 권리분석을 하기 위해 등기사항 증명서를 확인해 보는 습관과 말소기준 권리 찾는 법을 공부하는 노력을 합시다.