월세보증금 돌려받기, 전세보증금 돌려받기

임대차 기간이 종료했음에도 불구하고 경기침체등 다양한 이유로 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하곤 합니다. 이러한 상황이 발생할 때 임차인의 대처방법을 단계적으로 살펴봅시다.

 

1. 첫 번째 단계 : 묵시적 갱신을 막자!

 

1) 계약종료를 통보하지 않으면 기존 계약과 같은 조건으로 2년 동안 자동 연장되므로 계약 만기일 기준 최소한 1개월 전에 계약을 종료하겠다는 의사표현을 한다.

2) 계약해지를 통지한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

3) 임대차계약이 종료되기 전에 임대인의 보증금 반환이 힘들어 보일 경우 내용증명을 발송한다.

    (문자메시지라도 증거를 남길 것!)

 

 2. 두 번째 단계 : 계약종료를 확실히 한다.

 

1) 보증금 반환 의사 및 방법을 확인한다.

2) 보증금을 돌려받지 못해 생기는 불이익에 대한 손해 배상을 청구할 수 있음을 알린다.

    (임차인에게 발생하는 손해를 임대인이 알고 있었는지 여부가 중요함)

3) 집주인의 자산을 확인해 본다.

4) 주변 부동산에 매물로 내놓는다.

※ 주의점

    이사 No!

    기간이 만료되었어도 보증금을 받기 전에는 절대 이사 가면 안 된다.

    (대항력 및 우선 변제권 상실로 인하여 보증금 돌려받기 어려워짐)

    부득이한 경우에는 전입신고한 가족 중 한 명이라도 남겨 대항력을 유지하거나 임차권 등기명령을 신청한다.

 

3. 세 번째 단계 : 임차권 등기명령 신청!

 

1) 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 신청한다.

    신청 2주 정도 후 임차권 등기가 된다.

2) 임차권 등기가 된 이후에 이사를 해야 대항력과 우선변제권이 유지된다.

 

4. 네 번째 단계 : 지급명령신청과 소송

 

1) 지급명령 신청은 저비용 인터넷으로 가능하다.

2) 이의 신청 시 보증금 반환청구 소송으로 진행되나 세 번째 단계에서 마무리되는 경우가 대부분이다.

 

5. 다섯 번째 단계 : 경매신청과 배당

 

1) 법원에 경매 신청서를 접수한다.

2) 감정평가 등의 절차 후 최초 경매일은 신청서 접수 후 통상 4~5개월, 세입자 배당을 받을 때까지는 최소 7~8개월 소요된다.

 

 6. 전세보증금 반환 보증보험 활용하기

 

1) 전세금 반환 보증보험이란?

전세계약 종료 시 임대인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품으로 취급기간은 HUG, SGI서울보증, HF한국주택금융공사가 있다.

2) 가입대상

구분	가입대상
SGI	아파트, 다세대, 연립, 단독, 다가구, 주거용 오피스텔	도시형 생활주택
HUG		노인 복지주택
HF		도시형 생활주택, 노인복지주택

3) 보증금액 및 보증료율

구분	보증금액	보증료율
SGI	아파트는 제약이 없으며 일반주택은 10억원 이내 보증금 전액만 가능(일부는 안됨)	아파트 전세보증금의 연 0.192% 기타주택 연 0.218%
HUG	수도권 전세보증금 7억 이하 기타지역은 5억원 이하 보증금 한도내 신청한 금액	아파트 전세보증금의 연 0.128% 기타주택 연 0.154%
HF	수도권 전세 보증금 5억원 이하 기타지역 3억원 이하	일반 0.07% 우대 0.05%

※ HF 보증료율 우대사항

다자녀가구, 신혼부부, 저소득자, 다문화가구, 장애아 가구, 국가유공자가구, 한부모가구, 조손가구, 노령자

 

※ 보증료율

SGI > HUG > HF

(SGI는 보증료율이 높지만 아파트 보증 금액 제한이 없는 장점이 있다)

 

※ HUG : 임대인도 가입가능

    SGI, HF : 임차인만 가입 가능

 

4) 주의사항

     - 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 한다.

     - 집주인이 바뀔 경우 달라진 계약사항을 반드시 보증기관에 통지한다.